Le vieillissement, hypothèque et aubaine pour le marché immobilier

10 octobre 2006 - source Seniorscopie.com

Le vieillissement représente une hypothèque pour le marché de l'immobilier car les boomers peuvent désirer revendre leurs villégiatures afin d'acquérir des appartements aménagés en centre-ville. Il peut aussi représenter une aubaine car ce segment du logement aménagé va connaître un essor constant - mais pas immédiat - d'ici 2030 avec l'accès progressif des 50-64 ans au grand âge. Il leur reste toutefois à assurer leurs investissements retraite-santé-dépendance et à favoriser l'accès de leurs enfants à la propriété.

Peut-on assurer comme le journaliste économique Eric Le Boucher (Le Monde‚ 08-09-10 2006) que "la fête immobilière est finie ?" Pas tout à fait car il faut surtout s'attendre à une segmentation accrue (géographique : centre-villes‚ métropoles‚ périphéries‚ régions littorales ensoleillées...) et qualitative (maisons‚ appartements‚ résidences-services). La génération des boomers va‚ pour vingt ans encore‚ demeurer le principal opérateur du marché.
Boucher lui-même nuance le titre de sa chronique. Il montre que son propos vaut avant tout pour les zones de forte demande actuelle aux Etats Unis.
Outre-Atlantique‚ la crevaison de la bulle immobilière‚ la fin de la "mousse" (selon le mot d'Alan Greenspan) pourrait être brutale. "La fonte de cette survaleur représenterait une déflation de 6 000 milliards de dollars" (plus que le PIB français !)

Aucun signe de repli en Espagne

Qu'en est-il de l'Europe ? Boomers et retraités continuent à faire flamber les prix dans les zones estivales. "En Espagne‚ aucun signe de repli n'est en vue pour l'instant. L'investissement résidentiel reste très puissant et les prix sur un an ont gagné encore 10%." L'état de la demande dans l'Hérault‚ le Var‚ les Pyrénées Atlantiques‚ les Landes‚ la Gironde‚ la Charente Maritime ou le littoral breton montrent que la demande a pu fléchir au regard des deux années précédentes. Les délais de vente d'un bien ont pu s'allonger mais les prix demeurent soutenus.

Pas d'apocalypse immobilière en vue !

Pourtant‚ "le vieillissement va jouer négativement. Les baby boomers‚ qui se sont pressés hier pour acheter une maison au soleil pour leurs vieux jours‚ vont changer d'objectif et penser à leur santé‚ bref les revendre pour acquérir des logements en ville‚ voire médicalisés. Les acheteurs‚ les actifs‚ sont eux en nombre qui va diminuant. Le marché immobilier pourrait s'installer sur une tendance baissière."
L'apocalypse immobilière - beaucoup de vendeurs de biens dévalorisés par l'abondance de leur disponibilité face à une pénurie d'acheteurs - serait-elle proche ?

La situation mérite d'être nuancée. En effet‚ les boomers‚ dont le mouvement vers la retraite débute seulement - les premiers boomers franchissent juste le cap de leurs soixante ans - ne vont pas dès le lendemain se transformer en vieillards précautionneux réaménageant leur logement.

Américains et Français rechignent à se projeter dans leur vieillesse

Logiquement‚ il le faudrait. Il faudrait qu'ils profitent de leur situation à l'apogée de leurs revenus pour anticiper. Mais‚ aussi bien les Français que les Américains (cf les études de l'American Association of Retired Persons sur le sujet) rechignent à se projeter dans leur vieillesse.
Le déplacement de leur demande est prévisible. Mais il ne sera pas immédiat. Le seuil subjectif reconnu d'entrée dans la vieillesse est actuellement de 75 ans. C'est donc autour de 2020 qu'il faut s'attendre à d'importants mouvements dictés par une évolution de l'état de santé de la personne et de nouvelles exigences favorisant le maintien à domicile.

Un sondage TNS-Sofres-Fondation Caisse d'Epargne pour la Solidarité-Notre Temps. Notretemps.com‚ Phosphore‚ Seniorscopie.com. portant sur les conditions de vie des aînés et des cadets [1] avait révélé l'attachement des personnes à un habitat individuel aménagé permettant le maintien de l'autonomie et du lien social (82%)‚ plus qu'à la prise en charge par un établissement spécialisé (13%).
"De 2000 à 2040‚ le nombre de personnes de plus de 85 ans‚ passera sans doute de 1‚2 million à 3‚7 millions" soulignait Charles Milhaud‚ président de la Fondation des Caisses d'Epargne. Mais‚ la population des 60+ (13 millions de personnes‚ 21% de la population en 2006) sera dès 2020 passée à 27% de la population et 17 millions d'individus‚ soit 4 de plus qu'aujourd'hui. C'est donc à une spécification de la demande immobilière que l'on va assister.

Spécification de la demande

La maison de retraite‚ si elle demeure dans son état actuel le plus fréquent‚ ne suscitera pas plus d'engouement qu'aujourd'hui. Le modèle standard du genre demeurera une sorte d'antichambre de la mort. L'âge moyen d'entrée y est de 85 ans. La durée moyenne de séjour est de 400 jours‚ selon l'ancienne ministre des Personnes âgées‚ Catherine Vautrin.
On verra donc apparaître diverses offres de logements seniors intermédiaires entre un appartement ou une maison non équipée et une résidence à services médicalisés.

Quoiqu'il en soit‚ le vieillissement observé et la multiplication du nombre de très grands vieillard appelle plus l'aménagement des domiciles - un chantier presque vierge‚ et la diffusion de services de qualité à la personne - que la construction en nombre d'établissement spécialisés.
C'est ce que déjà la grande majorité pense. 82% des sondés (voir plus haut) disent que les personnes âgées voudront de plus en plus "habiter dans un logement traditionnel mais aménagé‚ permettant à la fois l'autonomie de ces personnes et le maintien d'un lien social". Cette proportion s'affaisse à peine chez les 18-24 ans (77%) mais elle monte à 98% chez les commerçants‚ artisans et chefs d'entreprise. Ces derniers sont sans doute plus jaloux de leur autonomie que toute autre catégorie.
L'évolution du marché immobilier dépendra donc de ces facteurs. Il dépendra encore du maintien du niveau de vie des retraités et donc de la sécurisation de leurs pensions. Jusqu'alors‚ presque seuls les commerçants et artisans puisaient dans leur patrimoine‚ dès leur retraite pour maintenir leur niveau de vie. La situation de l'immobilier pourrait évoluer négativement si les salariés étaient amenés à puiser de la même façon dans leurs avoirs. En revanche‚ si le vieillissement demeure solvabilisé‚ il créera de nouvelles opportunités de produits sur le marché immobilier.

On voit se développer en milieu urbain aux Etats Unis‚ des résidences aînées à thèmes (artistiques‚ universitaires...) bénéficiant d'un environnement de services sans pour autant constituer des ghettos.
Toutefois‚ il incombe aux boomers d'aider leurs enfants à accéder à la propriété‚ ce qui leur est actuellement difficile. La location leur est même plus rentable à court terme. Mais‚ là aussi‚ les boomers doivent jouer un rôle moteur pour rééquilibrer un marché que sa pyramide des âges peut mettre en péril.