La hausse des taux calmera le marché immobilier

01 décembre 2005 - source Lemonde.fr

La hausse d'un quart de point de ses taux directeurs que devrait décider jeudi 1er décembre la Banque centrale européenne (BCE) refroidira-t-elle brutalement le marché résidentiel en renchérissant les crédits immobiliers ?

Les professionnels de l'immobilier n'y croient pas. Les prix des logements ont, selon l'Insee, plus que doublé depuis 1997 (+ 106%) et crû en moyenne de 10% par an depuis 2000. "La hausse a été 3,6 fois plus forte que celle des revenus", alerte le sénateur (UMP) Philippe Marini dans son rapport publié en octobre 2005 sur les conséquences d'un retournement du marché.

La production de crédits immobiliers devrait atteindre, en 2005, un record historique, avec 120,8 milliards d'euros distribués (contre 98,9 milliards d'euros en 2004, soit 22% de mieux).

Cette croissance a jusqu'alors été soutenue par des taux d'intérêt au plus bas qui ont permis aux candidats à l'acquisition d'emprunter massivement. Selon les calculs du groupe Euler Hermes SFAC, spécialiste de l'assurance crédit, l'acheteur de 2005 qui s'endette à 3,5% sur 17 ans peut, pour une mensualité identique, emprunter un montant 60 % supérieur à celui d'un acheteur de 1995, qui avait conclu un prêt à 7,5% sur douze ans et demi.

Le resserrement monétaire va-t-il priver le marché de l'immobilier de son principal facteur haussier ?

Dans une étude, Frédéric Wilhelm, économiste à la Banque de France, soulignait récemment "le caractère exceptionnel du cycle de croissance du crédit immobilier". Par sa durée, près de dix ans, et son ampleur. "Les rythmes de progression du crédit immobilier ont retrouvé en 2004 des niveaux qui n'avaient plus été observés depuis les années 1970", note M. Wilhelm. En France, la croissance annuelle des crédits à l'habitat des ménages n'a cessé de s'accélérer depuis le milieu des années 1990, d'environ 1 % à son plus bas niveau, observé en 1994, à 12%, en décembre 2004.

"Une hausse des taux inférieure à un point de pourcentage ne devrait pas déstabiliser notre clientèle, constate Alain Dinin, PDG de Nexity, premier promoteur français de logements. En revanche, si le renchérissement du crédit devait atteindre deux points, nos clients investisseurs (qui achètent un logement destiné à être loué), et qui représentent 51% de nos ventes, freineraient leurs achats. De même que pour les primo-accédants (24% de nos clients), dont la solvabilité serait atteinte. Si par hasard la hausse est encore plus forte ? au-delà de deux points avec des crédits immobiliers consentis à plus de 6% ?, il faut s'attendre à un blocage de l'ensemble du marché immobilier."