L'immobilier des quinquas

31 août 2006 - source Seniorplanet.fr

Le marché de l'immobilier est en plein boom en France. 56 % des ménages sont propriétaires de leur logement, en hausse de 14 % depuis 1963, selon l'Insee. Parmi eux, beaucoup de seniors qui s'apprêtent à bousculer le marché. Analyse et perspectives.

Un tiers de la population française (33 %) (soit vingt millions six d'habitants) est âgé de plus de cinquante ans. Ces mêmes seniors, propriétaires à 73 % de leur logement, possèdent 60 % du patrimoine français. Leur influence dans l'immobilier d'aujourd'hui n'est donc pas négligeable. D'autant qu'une partie d'entre nous s'offre un second souffle ou prépare son passage à la retraite en déménageant. Les raisons en sont multiples.

Un retour en ville

Maître Pierre Bazaille, notaire dans le Rhône, a étudié les évolutions des comportements des seniors pour le Conseil supérieur des Notaires. "Quand un senior décide de changer de logement, remarque-t-il, il retourne le plus souvent en centre-ville dans les grandes agglomérations de la première couronne. L'Insee l'a montré dans ses dernières études."

Ce phénomène s'intensifierait au moment "du décès du conjoint.". La sécurité, la proximité des commerces, l'offre de transports favorisent ce retour en ville. En conséquence, les prix des appartements ont grimpé à vive allure depuis que ce mouvement s'est amorcé. "Le papy boom a tiré vers le haut les prix du parc immobilier en ville. C'est une donnée de fond pour le Notariat".

D'après Pierre Bazaille, dans le Rhône, les cinquante cinquante-neuf ans ont acheté 14,3 % des appartements, 13,3 % des maisons anciennes et 11 % des logements neufs. "On retrouve à peu près les mêmes chiffres ailleurs. Ces statistiques chutent chez les plus âgés".

Passés le cap de la cinquantaine, les besoins des ménages évoluent. Les enfants ont souvent quitté le domicile familial. Certains éprouvent le besoin de rendre leur habitation plus fonctionnelle.

De ce fait, seul un changement s'impose, comme le souligne l'Insee dans son enquête "Economie et statistiques 2005" : "Le logement est un bien fixe et les possibilités de transformation d'un logement existant sont souvent limitées et coûteuses. Aussi l'inadéquation entre les besoins ou les souhaits d'un ménage et les caractéristiques de son logement passe-t-elle, le plus souvent, par un changement de résidence principale."

J'ai une résidence secondaire

À l'inverse des néocitadins, une partie des quinquas transforment leur résidence secondaire en habitation principale. En 2005, 22 % des plus de cinquante ans étaient propriétaires d'un deuxième toit. "C'est aussi une réalité. Le marché des quinquas fait montre d'une grande hétérogénéité. Que ce soit en ville ou à la campagne, les seniors recherchent une qualité de vie et d'environnement. Ce nouveau domicile est aussi celui où l'on accueille les générations suivantes. Même si les enfants sont partis, il y a besoin d'un nombre de pièces plus grand que la moyenne", reprend le notaire.

Si les quinquagénaires représentent une part relativement faible des primo-accédents (la moyenne d'âge étant de 36 ans), ils sont les plus nombreux parmi ceux qui changent de domicile. Selon l'INSEE, "la moyenne d'âge pour les ménages acquéreurs, qui étaient déjà propriétaires de leur logement précédent, est de quarante-neuf ans".

C'est pour cette raison que leur budget est en général plus lourd que la moyenne. "Ils arrivent avec un apport supérieur, puisqu'ils ont revendu un bien préalablement", confirme Pierre Bazaille.

Reste que ce micromarché donne des idées. Une offre à destination des quinquas se précise de jour en jour. Des produits inédits ont fait leur apparition : les "Sénioriales", "résidence pour seniors actifs" aux habitats évolutifs.

Ce concept, importé des États-Unis, est développé en France par le groupe RAMOS, promoteur constructeur à Toulouse.

D'autres déclinaisons du concept existent sur le marché. Parmi elles, celles de la société Coredex à La Rochelle ou des Papys-lofts dans le Calvados... Les constructeurs ont trouvé un nouveau filon.