L'achat d'un logement désormais réservé aux cadres

08 janvier 2006 - source Lemonde.fr

DEPUIS 1998, la France connaît une flambée des prix des logements dont l'ampleur et la durée surprennent experts et professionnels de l'immobilier. En dépit des prévisions, 2005 n'a guère apporté de répit puisque, selon les chiffres publiés par la Fnaim jeudi 5 janvier, les logements se sont encore renchéris de 10,5 % au cours de l'année. Entre 2001 et 2005, les prix de l'ancien auront donc augmenté de 62,9 %, et de 107,1 % depuis 1998, alors que le revenu disponible moyen des ménages n'a lui progressé que de 8,9 % entre 1998 et 2003 et de 5,4 % entre 2000 et 2003.

Cette augmentation des prix provoque des bouleversements sociaux empêchant les locataires d'accéder à la propriété.

La proportion des primo-accédants (ceux qui achètent un logement pour la première fois), qui atteignait, en 1998, 76 % des acheteurs, est tombée, en 2004, à 62,9 % au plan national, et dans les régions les plus chères : à 56,1 % en Ile-de-France et 55 % en Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Cet effondrement s'est produit en dépit des 125 000 prêts à taux zéro consentis pour l'achat d'un logement existant. Depuis février 2005, ce prêt est éligible à l'achat d'ancien.

Selon le Crédit foncier, entre 2000 et 2005, un ménage de primo-accédants a perdu 20 % de son pouvoir d'achat immobilier.

Au premier semestre 2005, un ménage dont le revenu annuel moyen s'élevait à 28 714 euros (31 623 euros en Ile-de-France) et qui s'endettait sur vingt ans pouvait acheter 50,7 m22 en consacrant 28 % de ses ressources à rembourser son prêt et 68,7 m2 s'il portait son effort à 35 %.

A Paris, ce même ménage peut aujourd'hui acquérir au mieux 28,7 m2 et 48 m2 dans les Yvelines. "Les ménages aux revenus modestes sont peu à peu évincés de l'accession", souligne Michel Mouillard, économiste. "En 2000, sur les 680 000 ménages qui ont acheté un logement en empruntant, 340 000 gagnaient moins de trois fois le smic, en 2005, ils ne sont plus que 250 000 alors que le nombre d'accessions a été porté à 750 000 opérations."

Cette fermeture du marché accentue la pression sur le parc locatif : 90 000 primo-accédants, privés d'acheter chaque année, occupent l'équivalent d'une année de production de logements locatifs privé et sociaux.

A l'inverse, les ménages dont les ressources dépassent cinq smic alimentent le marché. Ils étaient 100 000 en 2000 mais 150 000 en 2005. Rien d'étonnant au fait que les ouvriers et employés, qui représentaient 40,4 % des accédants en 1999, ne sont plus que 33,8 % en 2004, alors que les professions intermédiaires passent de 25,6 % à 29 % des acheteurs.

Les cadres se taillent la part du lion.

En 2004, ils ont acquis 32,2 % des logements contre 20,8 % cinq ans plus tôt. Grâce à la revente d'un bien et à l'achat d'un nouveau, ils nourrissent la hausse. " Alors que la durée initiale des prêts, consentis en majorité sur vingt ou vingt-cinq ans, ne cesse de s'allonger, les emprunts sont paradoxalement remboursés de plus en plus rapidement au bout de cinq à sept ans en raison de la fréquence des résiliations anticipées dues à des reventes", remarque François Drouin, président du Crédit foncier de France.

Cela explique aussi l'incroyable flambée immobilière.