Immobilier : des plus-values non imposées

18 juin 2006 - source LE MONDE

En matière de fiscalité immobilière, l'imposition des plus-values est sérieusement restreinte par toute une série d'exonérations fondées sur le type d'opérations réalisées, la qualité du cédant ou la nature des biens cédés. Dans ce dernier cas, l'exonération au titre de la résidence principale est un élément déterminant.

En effet, qu'il s'agisse d'une maison individuelle ou d'un appartement, la plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur les plus-values immobilières. Encore faut-il que les immeubles cédés constituent bien la résidence principale du cédant. Or, selon la loi, "sont considérés comme résidences principales les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire au jour de la cession" (art. 150 C du code général des impôts). Tel n'est donc pas le cas lorsqu'un propriétaire vend sa résidence principale en cours de construction.

Sous certaines conditions, l'administration considère cependant que l'exonération peut s'appliquer dans cette dernière situation : notamment quand le couple cédant est en instance de divorce ou que le bien est cédé à la suite d'une mutation professionnelle ou de l'invalidité du cédant ou de son conjoint. Encore faut-il que le contribuable puisse établir que la cession intervient à cause de la mutation professionnelle ou de l'invalidité.

Depuis un arbitrage ministériel du 25 avril, cette exonération peut même s'appliquer si l'un des conjoints meurt alors même que la maison qu'ils projetaient d'habiter est encore en cours de construction.

Selon le fisc, en effet, un immeuble en cours de construction ne constitue bien évidemment pas, au moment de sa vente, la résidence habituelle et effective du cédant. La plus-value réalisée à l'occasion de cette vente ne peut donc en principe bénéficier de l'exonération précitée. Toutefois, dans le cas où la cession d'un immeuble en cours de construction est réalisée à la suite d'un décès, l'administration admet que l'exonération prévue en faveur des résidences principales puisse s'appliquer.

Trois conditions doivent toutefois être simultanément réunies : l'intéressé doit apporter la preuve que l'immeuble cédé était destiné à devenir son habitation principale et celle de son conjoint mort ; il doit pouvoir établir que la cession du bien intervient à la suite du décès et ne doit pas, par ailleurs, être propriétaire du logement qu'il occupait durant la construction de l'habitation cédée.