Crédit immobilier : les emprunteurs vont économiser 40 % sur leur garantie en 2007

20 mai 2006 - source Lesechos.fr

Pourtant, le patron de la banque centrale s'inquiète de la poursuite de l'augmentation du taux d'endettement des Français sous la poussée du crédit immobilier.

L'avertissement lancé mardi par Christian Noyer, le gouverneur de la Banque de France, n'a manifestement pas été entendu. Alors que le patron de la banque centrale s'inquiète de la poursuite de l'augmentation du taux d'endettement des Français - passé de 49 % en 1995 à 64 % en 2005 - sous la poussée principalement du crédit immobilier, le gouvernement a publié hier au « Journal officiel » un décret susceptible d'entretenir l'amour des citoyens pour la pierre. Il s'agit du texte sur la baisse des tarifs des notaires visant à rendre plus compétitifs l'hypothèque et le privilège de prêteur de deniers (PPD), utilisés respectivement pour l'acquisition de logements neufs et anciens.

Et l'effort consenti est de taille : les notaires ont accepté une réduction de 48 % de leurs frais sur ces garanties, soit 240 millions d'euros sur 499 millions d'euros de recettes. Les coûts de l'inscription et de la mainlevée ont ainsi été réduits de moitié (voir tableau ci-dessus). Selon les calculs du cabinet Athling (réalisés sur une hypothèse de baisse de 50 %), le coût global d'une hypothèque serait ainsi réduit de l'ordre de 26 % (car les coûts fiscaux restent pour l'heure inchangés) et représenterait 1,85 % du montant financé. Celui du PPD baisserait, lui, d'environ 40 % (il n'est pas soumis à la taxe fiscale de publicité foncière) et ne représenterait plus que 1 % du montant financé.

Le législateur a aussi décidé d'appliquer « les tarifs les plus faibles » concernant les deux nouveaux produits de crédit créés par la loi (l'hypothèque rechargeable et le viager hypothécaire). En échange, les notaires ont obtenu une compensation partielle, équivalente aux deux tiers, qui revalorise leurs émoluments fixes (ceux touchant l'hypothèque sont proportionnels).

La bataille entre tenants des sûretés réelles pour la garantie des crédits immobiliers et ceux de la caution, promue par les banques généralistes, peut commencer. Car l'impact du décret est loin d'être neutre. Le cabinet Athling a calculé qu'une baisse de 50 % des émoluments des notaires pouvait entraîner, à l'horizon 2007, selon les jeux concurrentiels à l'oeuvre (baisse du tarif de la caution et gain de part de marché des sûretés réelles), une économie de 590 millions d'euros à 659 millions d'euros pour les emprunteurs. Les frais de garantie représentant 1,82 milliard d'euros environ, le gain pour les emprunteurs serait donc de l'ordre du tiers.

Révision des tarifs

Dans le détail, si les organismes de caution s'alignent sur la baisse de 40 % du PPD et que chaque type de garantie conserve sa part de marché, les emprunteurs économiseraient 637 millions d'euros, dont 396 millions gagnés sur le coût d'une caution. Dans l'hypothèse où les sûretés réelles gagneraient 5 % du marché de la garantie des crédits immobiliers, le gain s'élèverait à 659 millions d'euros (dont 466 millions sur les cautions), soit de près de 40 %. Mais le cabinet a travaillé aussi sur un ajustement différencié avec les deux types de garanties concurrentes (40 % et 26 %), dans ce cas, le bénéfice serait de 590 millions d'euros (dont 349 millions sur les cautions).

Aujourd'hui, en tout cas, les organismes de caution du marché sont en pleine révision de leurs tarifs. Le principal, Crédit Logement, filiale des grands réseaux bancaires du pays, a travaillé sur l'hypothèse d'une baisse de 50 % des tarifs des notaires, soit de « 30 à 40 % du coût de l'hypothèque ».

Plusieurs solutions sont envisagées : une baisse de la commission de caution, une réduction de la participation au fonds mutuel de garantie, voire les deux. En tout état de cause, « le principe de restitution du fonds mutuel demeurera et nous resterons compétitifs », assure-t-il. Mais un nouveau facteur pourrait venir bouleverser la donne : l'effort que consentira l'Etat sur les taxes fiscales, principalement sur la taxe de publicité foncière qui touche l'hypothèque. Une inconnue de taille, qui pourrait conduire les organismes de caution à de nouveaux efforts.